Manter a engrenagem de um hotel funcionando 24 horas por dia, sete dias por semana e atingindo picos expressivos em várias épocas do ano é um desafio digno de um equilibrista. Abrir mão do conforto e da satisfação do hóspede em troca de alguma economia? Jamais. Fechar os olhos para o fluxo de caixa e correr o risco de deixar os gastos operacionais engolirem o lucro? Essa também não é uma opção. Nesse cenário, surge uma dúvida que deixa muito gerente de cabelo em pé: quando trocar equipamentos de hotel e quando dar “só mais uma chance” para aquela máquina que insiste em falhar?
A resposta para essa pergunta não está apenas na intuição do técnico, mas em um entendimento claro da saúde financeira do empreendimento. A decisão não se resume a um “sim” ou “não”: exige uma boa dose de planejamento, visão analítica e uma baita compreensão de OPEX e CAPEX, dois conceitos fundamentais que regem a manutenção hoteleira.
Nunca ouvi falar em OPEX e CAPEX. O que essas siglas querem dizer?
Para começar, as duas coisas têm a ver com dinheiro. Mais especificamente, sobre a forma como o dinheiro é utilizado para que um hotel continue de portas abertas.
OPEX vem do termo em inglês “Operational Expenditure” e significa “despesas operacionais” ou “custos operacionais”, como preferir. É aquela verba que sai todo mês para manter as luzes acesas, as torneiras funcionando e o dia a dia transcorrendo sem problemas. No universo da manutenção hoteleira, corresponde ao salário da equipe, à troca de filtros de ar-condicionado, substituição de resistência de chuveiros, conserto de fechaduras eletrônicas, reparo de vazamentos, limpeza de caixas d’água, contrato de manutenção de elevadores, peças de reposição (lâmpadas, disjuntores, válvulas) e por aí vai.
Basicamente o OPEX é o que sustenta a infraestrutura, atuando em sua conservação e contribuindo para ajustes e reparos. Embora seja um gasto extremamente necessário, por ele sair do caixa em datas diferentes e de “caixinhas” diferentes, aparecendo fragmentado no dia a dia, pode passar a falsa impressão de que essas despesas são menores do que aparentam.
CAPEX, por outro lado, sigla originária do termo “Capital Expenditure”, quer dizer “despesas de capital”, apesar de também ser traduzida como “investimento em bens de capital”. Envolve a compra de ativos que não são recorrentes. Pelo contrário, são itens que devem durar muito tempo e valorizar o hotel, seja por meio da aquisição de equipamentos ou do aprimoramento de instalações. No âmbito da gestão de manutenção hoteleira, estamos falando da atualização de todo o sistema de ar-condicionado central, renovação do maquinário da lavanderia, instalação de painéis solares, modernização dos elevadores e implantação de automação predial, por exemplo.
Como você pode perceber, o CAPEX normalmente envolve gastos significativos, já que seu objetivo é alçar a empresa a um novo patamar. Em contrapartida, tem potencial para reduzir drasticamente os gastos operacionais no futuro, demandando menos manutenção corretiva, consumo de insumos menor e oferecendo previsibilidade de custos e eficiência energética acentuada. Em uma perspectiva de longo prazo, é um investimento que eventualmente acaba se pagando.
Tá, e por que essas coisas me ajudam a saber quando trocar equipamentos de hotel?
Mesmo com uma equipe de manutenção sempre a postos, com um cronograma certinho de vistorias e checagens e com as facilidades trazidas pela manutenção preditiva, eventualmente os equipamentos vão dar problema. Isso é fato. E a explicação é bastante simples: eles se desgastam com o passar dos anos.
Nesse caso, ter uma boa noção de CAPEX e OPEX na hotelaria faz diferença porque ambos os conceitos permitem que o gestor analise estrategicamente o que vale mais a pena: investir mais e ter um produto novo – lembrando que o chamado retrofit tecnológico aumenta o valor de mercado do estabelecimento e conta pontos à experiência do hóspede – ou apostar em reparos pontuais para prolongar a vida útil do maquinário, podendo utilizar o capital que seria gasto com novas aquisições em outras frentes do negócio.
Muita gente acredita que economizar é sempre a resposta mais óbvia. Spoiler: não é – inclusive, por mais estranho que pareça, em algumas situações isso pode acabar encarecendo todo o processo. Para entender melhor o CAPEX e OPEX, vamos usar a analogia do carro. Logo depois de comprar um carro novo, geralmente o custo de manutenção é baixo. Afinal, o automóvel está com tudo tinindo e, se bem cuidado, leva um bom tempo até precisar do suporte de um mecânico. Após anos de uso diário, a quilometragem acumula, as peças pedem arrego e… os problemas começam a aparecer.
Primeiro aos poucos e em coisas pequenas, como pastilhas de freio gastas antes do esperado, substituição das palhetas do limpador de para-brisa ou a bateria que já não segura a carga como antes. Com o tempo, porém, passam a atingir pontos críticos, como panes no sistema de freios ou superaquecimento do motor, comprometendo o desempenho e tornando o veículo uma fonte de prejuízo. Chega um ponto em que o valor gasto em consertos por ano daria para pagar a parcela de um carro zero.
No hotel, a lógica é a mesma. Se um equipamento está gerando um OPEX (custo operacional) gigantesco e ainda por cima tende a deixar o hóspede e os funcionários na mão, ele se tornou um “zumbi” financeiro: parece vivo, mas na verdade está só sugando energia e dinheiro.
Como saber se chegou a hora de aposentar algum equipamento?
1. Faça as contas (calma lá que existe uma regra de ouro)
Existe um cálculo simples que ajuda a decidir quando trocar equipamentos de hotel: se o custo acumulado de reparos (OPEX) nos últimos 12 meses ultrapassar 50% do valor de um item novo, não pense duas vezes: faça a troca. Manter um aparelho que drena metade do próprio valor em consertos todo ano é um indício claro de que a substituição é o melhor caminho para o seu bolso.
2. Analise a eficiência energética e o peso da sustentabilidade
Muitas vezes um equipamento até funciona – só que não do jeito que deveria. Por exemplo, uma caldeira antiga pode estar cumprindo o seu papel de manter piscina e chuveiros aquecidos, mas, no processo, utiliza 30% a mais de gás do que um modelo moderno. Considerando a economia no consumo do gás, o investimento em uma nova caldeira (CAPEX) acabaria se pagando sozinho em pouco tempo, percebe? É o que o mercado chama de “payback”.
3. Qual é o impacto na experiência do hóspede?
Esse é o fator emocional (e vital) da hotelaria. Um frigobar que faz um ruído quase imperceptível durante o dia pode ser um pesadelo para quando o hóspede estiver tentando dormir à noite. Se o equipamento está gerando detração na nota do hotel ou reclamações constantes, ele não tem mais utilidade, por mais que “ainda resfrie”. O custo de uma avaliação negativa é muito superior ao custo de um frigobar novo.
Agora gostaríamos de ouvir a sua opinião! Depois de ler este conteúdo, ficou claro para você por que é importante falar em CAPEX e OPEX na hotelaria? Você acha que esses conceitos costumam ser levados em consideração na gestão de manutenção hoteleira ou acredita que a maior parte das decisões ainda é feita na base do “achismo”? Vamos conversar nos comentários!
